Modellrechnung über 10 Jahre — inkl. Steuer, AfA, KfW & ETF-Vergleich
Betrachtungszeitraum
⚠ Verkauf vor 10 J. — Spekulationssteuer beachten!
Kaufparameter
€
m²
%
NK gesamt: — | Davon Makler: —
berechnet auf den Kaufpreis
—
Wertsteigerung
—
Mieteinnahmen
€ / m²
€ / Mon.
Kaltmiete gesamt: — / Mon. | — / Jahr
€
€ / Mon.
—
Mietsteigerung
Alleum%
Bewirtschaftung
€ / Mon.
—
€ / Mon.
€ / Mon.
Gesamte Kosten
—
—
Hauptdarlehen
%
€
= —
%
%
—
%
Zinssatz ab Jahr — im Zeitstrahl angewendet.
€ / Jahr
Jährliche Sondertilgung reduziert die Restschuld im Zeitstrahl.
Darlehenssumme—
Monatliche Rate—
KfW-Förderung
€
%
%
Tilgungszuschuss
€
Zuschuss wird nach Jahr 1 als Sondertilgung auf das KfW-Darlehen verrechnet.
KfW-Monatsrate—
Geplante Investitionen
Investitionen in Jahr 0 (bei Kauf) werden zur Darlehenssumme addiert. Spätere Jahre reduzieren den Cashflow im jeweiligen Jahr.
Bei Kauf (J.0): 0 € ·
Spätere Jahre: 0 €
Gesamt: 0 €
Einkommensteuer
€
Effektiver Steuersatzi—
Grenzsteuersatz inkl. Solii—
davon Solidaritätszuschlagi—
Steuer ohne Immo / Jahri—
Einkommensteuertarif 2026 (§ 32a EStG) inkl. Solidaritätszuschlag. Kirchensteuer ist nicht berücksichtigt.
AfA — Gebäudeabschreibung
% p.a.
Altbau ≥ 1925: 2 % · vor 1925: 2,5 % · Neubau ab 2023: 3 %
5 % degressive AfA auf den jeweiligen Restwert des Gebäudes (ohne Grundstück): J. 1 = 5 % vom Gebäudewert, J. 2 = 5 % vom verbliebenen Wert usw. Der Wechsel zur linearen AfA erfolgt automatisch, sobald diese günstiger ist (§ 7 Abs. 5a S. 7 EStG).
% p.a.
Bestimmt die Nutzungsdauer (3 % = 33 Jahre) für den Wechselzeitpunkt.
Voraussetzung: Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 (bzw. Kaufvertrag in diesem Zeitraum).
AfA J. 1 / J. 2 / J. 3—
§ 7b EStG: zusätzlich 5 % p.a. in den Jahren 1–4 neben der linearen AfA. Ab Jahr 5 wird der Restwert über die Restnutzungsdauer abgeschrieben (§ 7a Abs. 9 EStG).
% p.a.
Bemessungsgrundlage Sonder-AfAi—
AfA J. 1–4 / Jahr—
AfA ab J. 5 / Jahr—
Voraussetzungen: Bauantrag/Bauanzeige vor dem 01.10.2029, Baukosten max. 5.200 € / m² Wohnfläche, Einhaltung des Effizienzstandards EH40/QNG sowie Vermietung zu Wohnzwecken in den ersten 10 Jahren.
%
Sanierungskosten: —
§7i EStG: 9 % auf Sanierungskosten in J. 1–8, dann 7 % in J. 9–12.
Restlicher Gebäudeanteil weiterhin mit linearer AfA abgeschrieben.
AfA J. 1–8 / Jahr—
AfA J. 9–12 / Jahr—
%
Modernisierungskosten: —
§7h EStG: 9 % auf Modernisierungskosten in J. 1–8, dann 7 % in J. 9–12.
Sanierungsgebiet/städtebaulicher Entwicklungsbereich. Restlicher Gebäudeanteil mit linearer AfA.
AfA J. 1–8 / Jahr—
AfA J. 9–12 / Jahr—
%
AfA-Bemessungsgrundlagei—
AfA pro Jahr (Jahr 1)—
AfA pro Monat (Jahr 1)—
Steuerliche Zusammenfassung — Jahr 1
Position/ Monat/ Jahr
Mieteinnahmen——
– Zinsen (Werbungskosten)——
– AfA——
– Verwaltung——
– Instandhaltung——
– Sonstige Kosten——
– Sonst. Werbungskosten– 13 €– 150 €
Einkünfte V+V——
Steuerersparnis durch Verlust
Steuerersparnis / Monat—
Steuerersparnis / Jahr—
Negativer V+V-Überschuss wird mit anderem Einkommen verrechnet (§ 21 EStG) und reduziert die Steuerlast in Höhe des Grenzsteuersatzes.
Modellrechnung auf Basis Ihrer Eingaben
Cashflow / Monati
—
nach Schuldendienst + Steuer
Vermögenszuwachs (Jahr 1)i
—
inkl. Tilgung & Steuerersparnis
Investitionsstruktur
Kaufpreis—
Kaufnebenkosten—
Stellplatz / Parkplatz—
Gesamtinvestition—
Eigenkapital—
Hauptdarlehen—
KfW-Darlehen—
Gesamtrate / Monat—
Jährliche Ergebnisrechnung (Jahr 1)
Mieteinnahmen (brutto)—
davon Stellplatz—
– Verwaltung—
– Instandhaltung—
– Sonstige Kosten—
– Zinsen gesamt—
+ Steuerersparnis—
– Tilgung (Kapitalaufbau)—
Cashflow nach Schuldendienst—
Potentieller Gewinn bei Verkauf nach 10 Jahren — steuerfrei § 23 EStG
⚠ Spekulationssteuer: Verkauf vor Ablauf der 10-Jahres-Frist ist steuerpflichtig (§ 23 EStG). Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Immobilienwert
—
nach 10 Jahren Wertzuwachs
Restschuld
—
noch ausstehend
Nettogewinn (steuerfrei)
—
Verkaufserlös minus Schulden
Steuerersparnis kumulierti
—
Cashflow kumulierti
—
Bruttomiete / Jahri
—
auf Gesamtinvestition
Nettomiete / Jahri
—
nach Bewirtschaftung
Kaufpreisfaktori
—
KP ÷ Jahresnettomiete
€ / m² Kaufpreis
—
pro Quadratmeter
€ / m² Miete
—
Kaltmiete pro Quadratmeter
Vergleichsbasis: Das eingesetzte Eigenkapital wird nicht in die Immobilie gesteckt, sondern zu Beginn im ETF angelegt. Als monatliche Sparrate kommt die Zuzahlung der Immobilie hinzu (negativer Cashflow). MSCI World thesaurierend, 8 % p.a. brutto. Besteuert wird nur der Gewinn (Endwert abzüglich Einzahlungen) mit 26,375 % Abgeltungsteuer, davon 30 % Teilfreistellung für Aktienfonds (§ 20 InvStG), abzüglich bereits gezahlter Vorabpauschalen (Basiszins 2,5 %). Immobilie nach ≥ 10 Jahren steuerfrei (§ 23 EStG).
Immobilie — Nettovermögen 10 J.
—
steuerfrei nach § 23 EStG
MSCI World — Netto 10 J.
—
nach Abgeltungssteuer
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Alle Werte gerundet. Jahresbetrachtung: Zinsen auf Jahresbasis, Tilgung inkl. Zinsersparnis durch Restschuldreduktion. ⚡ markiert Jahre mit Anschlussfinanzierung.
Hinweis: Alle Angaben sind kalkulatorischer Natur und dienen ausschließlich der ersten Orientierung. Sie stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Individuelle Ergebnisse können erheblich abweichen. Bitte konsultieren Sie für verbindliche Aussagen einen Steuerberater, Finanzberater oder Rechtsanwalt.
